La subida de precios, del tipo de interés y el incremento de la inflación son factores presentes en el sector turístico que no han conseguido frenar la capacidad de compra, ni las ganas de viajar. Los resultados positivos del 2023 y la demanda acelerada han significado la recuperación total del sector, pero también se ha traducido como incremento “descontrolado” de la oferta. ¿Es todo tan positivo como parece?
Eclosión descontrolada de la oferta
La llegada de turistas de manera masiva a España generó la necesidad de crear más oferta y derivó a la aparición descontrolada de pisos de alquiler turístico. Esta tipología de viviendas, que desde hace años no dispone de una regulación nacional que las controle, crea problemas de convivencia en determinados barrios de ciudades como Barcelona, Palma, Madrid o Sevilla. Los alquileres residenciales han bajado, el precio del alquiler ha subido y la calidad de la tipología de turismo que se está recibiendo es menor.
Según los datos de Exceltur, a principios del 2023 los anuncios de pisos turísticos habían crecido hasta un 23% más que el primer trimestre del 2022, llegando a más de 80.000 en todo el país, con Madrid liderando el ranking seguido de Barcelona Entre las dos ciudades suman más de un 30% del total de la oferta y las cifras seguirán subiendo, incluyendo otras localidades como Bilbao Santander y Málaga. Actualmente, según los datos del INE, en España se están comercializando 305.136 viviendas turísticas, con y sin licencia.
Es necesario conseguir un control de las consecuencias sociales, económicas, urbanísticas y legales que conlleva este fenómeno consiguiendo una convivencia entre los ciudadanos y los visitantes. La mayoría de las personas que se alojan vienen de vacaciones y es el ocio el que dificulta la convivencia, según dice Escarrer, CEO de Melia. Molestias acústicas, insalubridad en las zonas comunes (ascensores y portales) y la inseguridad por la falta de personal son algunos de los aspectos por los que vecinos defienden que acaban marchando de la zona. . Una parte de los visitantes utilizan estos pisos como lugar para teletrabajar, pero es un porcentaje mínimo.
Regulación de un nuevo modelo turístico
Desde que empezó a crecer este tipo de mercado y se crearon las primeras empresas para comercializarlo, alrededor de 2011, se ha intentado crear un sistema que regule los establecimientos y conseguir un control. A finales de 2022 en España, se volvió a plantear esta necesidad y debatieron soluciones como firma de contratos de clientes y propietario o filtros en las plataformas para asegurar que los pisos cumplen con la normativa suministrando su número en el registro de pisos turísticos.
Ante el “boom” de viajeros, Barcelona, una de las ciudades más afectadas, aprobó en 2017 el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT), con el objetivo de reducir el número de plazas turísticas y ordenar el turismo en la ciudad. En 2019 el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña canceló la ley por la falta de un estudio económico y financiero. La sentencia no era firme y finalmente el PEUAT se anuló en 2021. En diciembre de ese mismo año, se redactó y aprobó una segunda versión del PEUAT.
Cuando se canceló el primer modelo del PEUAT, muchos propietarios aprovecharos esa situación para poner en marcha sus planes. Empresas del sector dejaron de renovar los contratos de alquiler de los vecinos para empezar a comercializarlos de manera turística generando más beneficios.
Las solicitudes fueron rechazadas por el Ayuntamiento, pero las empresas solicitaron ayuda a la justicia. En abril de este año, Ada Colau junto a la teniente de alcalde de urbanismo, seguía buscando grietas para evitar la apertura de estos edificios acogiéndose a un artículo de la Ley de Facilitación de la Actividad Económica:
« Si en tres meses no has iniciado la actividad económica se puede retirar la licencia de los pisos que aun disponen de contrato de alquiler. »
Cataluña continua la búsqueda de un método que consiga controlar este modelo de negocio a través de la nueva ley aprobada hace unas semanas. Esta ley defiende la regulación de los pisos turísticos de 262 municipios catalanes que presentan problemas de acceso a la vivienda permanente, por el incremento de los precios del alquiler, que ya tienen 5 pisos turísticos por cada 100 habitantes, o bien cumplen ambos requisitos.« Estos municipios no podrán otorgar licencias de apertura de pisos turísticos hasta que adapten su planeamiento urbanístico al nuevo Decreto ley » justificando que cuentan con suelo suficiente para viviendas destinadas al domicilio habitual de la población residente y otorgando como máximo 10 licencias de pisos turísticos por cada 100 habitantes..
Los nuevos pisos turísticos tendrán que pedir previamente una licencia urbanística municipal y una autorización turística que serán vigentes durante cinco años renovables. En cambio, en los 262 municipios afectados no se podrá otorgar ninguna licencia nueva hasta que los ayuntamientos actualicen su planteamiento urbanístico, demostrando que existe suelo suficiente para viviendas destinadas al alquiler permanente permitiendo la compatibilidad con las de uso turístico.
Los pisos turísticos ya existentes en esos 262 municipios disponen de 5 años para pedir la nueva licencia desde la entrada en vigor del Decreto Ley o deberán finalizar su actividad. Según Enrique Alcántara, presidente de Apartur, esta nueva licencia afectará alrededor de 90000 pisos turísticos existentes, actividad que genera hasta un 6% del PIB, dependiendo de los nuevos planes urbanísticos de los ayuntamientos. Alcántara indica que Barcelona lleva 9 años sin dar licencias y el precio del alquiler sigue subiendo, defiende que la solución no es esta nueva regulación acusando a la Generalitat de redactar una normativa sin hablar con el sector.
Nueva ley de la vivienda ¿Cómo afecta a los pisos turísticos?
Al igual que el número de pisos turísticos, el precio de los alquileres sigue incrementando en las ciudades más demandadas, lo que se denominan “zonas tensionadas”, barrios como el Eixample de Barcelona o La Latina de Madrid, donde el precio supera el 30% de los ingresos medios del área y haya aumentado más de 3 puntos porcentuales el valor del IPC en los últimos 5 años. Hace unos meses aprobaron la Ley de la Vivienda con el objetivo de controlar el mercado y evitar el incremento del alquiler.
Según los expertos del sector, la limitación del precio de la renta que impone esta ley provocará que varios propietarios de los pisos los trasladen al mercado turístico con la finalidad de obtener más beneficio y consiguiendo el efecto contrario, aumentar el número de pisos turísticos.
Alquiler turístico: Equilibrio de dos realidades
Dos realidades coexisten de forma simultánea: el crecimiento masivo de viviendas turísticas y el incremento de los precios del alquiler.. . A través de las leyes comentadas anteriormente se ha intentado crear un equilibrio para gestionar los dos fenómenos, por los cuales parte de la sociedad se está viendo afectada. Buscar una solución que beneficie a todos es complejo. La limitación de precios que presenta la Ley de la Vivienda puede crear más pisos de alquiler turístico que llegan a afectar a los vecinos, y la ley de los pisos turísticos, aplicada en Cataluña, afecta a los empresarios y limita su capacidad de hacer crecer su negocio. Cómo se ha realizado años anteriores, se continúan modificando y creando las medidas aplicadas para llegar a conformidad de todos y conseguir el objetivo principal: una convivencia entre ciudadano, empresario y turista.
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Escrito por Roser Ruiz Priego