Malgré la hausse des prix, des taux d’intérêt et l’augmentation de l’inflation, ces éléments n’ont pas réussi à entraver le pouvoir d’achat ou l’envie de voyager dans le secteur du tourisme, y compris dans celui de la location de vacances. Les résultats positifs de 2023 et la demande accrue ont signifié une reprise totale du secteur, mais cela s’est également traduit par une augmentation « incontrôlée » de l’offre. Est-ce que tout est aussi positif qu’il n’y paraît ?
Une explosion incontrôlée de l'offre
L’arrivée massive de touristes en Espagne a engendré la nécessité de créer davantage d’options d’hébergement, conduisant à l’émergence incontrôlée de locations touristiques. Ce type de logement, qui a manqué de régulation nationale pendant des années, crée des problèmes de coexistence dans certains quartiers de villes telles que Barcelone, Palma, Madrid ou Séville. Les loyers résidentiels ont diminué, les prix des locations ont augmenté, et la qualité du tourisme reçu est inférieure.
Selon les données d’Exceltur, au début de 2023, les annonces pour les appartements touristiques avaient augmenté de jusqu’à 23% par rapport au premier trimestre de 2022, atteignant plus de 80 000 dans tout le pays, avec Madrid en tête du classement suivi de Barcelone. Ensemble, ces deux villes représentent plus de 30 % de l’offre totale, et on s’attend à ce que les chiffres continuent d’augmenter, y compris dans d’autres endroits tels que Bilbao, Santander et Malaga. Actuellement, selon les données de l’INE, il y a 305 136 hébergements touristiques commercialisés en Espagne, qu’ils soient autorisés ou non.
Il est nécessaire d’instaurer un contrôle sur les conséquences sociales, économiques, urbaines et légales de ce phénomène, en favorisant la coexistence entre les citoyens et les touristes. La plupart des personnes séjournant dans ces hébergements sont en vacances, et c’est le loisir qui complique la coexistence, selon Escarrer, PDG de Meliá. Les perturbations sonores, les conditions insalubres dans les espaces communs (ascenseurs et entrées), et l’insécurité due à un manque de personnel sont quelques-unes des raisons pour lesquelles les résidents affirment qu’ils finissent par quitter la zone. Certains touristes utilisent ces appartements comme lieu de travail à distance, mais cela représente un pourcentage minimal.
Régulation d'un nouveau modèle de tourisme
Depuis la croissance de ce marché et l’établissement des premières entreprises pour le commercialiser vers 2011, il y a eu des tentatives de créer un système pour réguler ces établissements et instaurer un contrôle. À la fin de 2022 en Espagne, ce besoin a été à nouveau soulevé, et des solutions ont été débattues, telles que la signature de contrats entre les clients et les propriétaires ou la mise en place de filtres sur les plates-formes pour garantir que les appartements respectent la réglementation en fournissant leurs numéros d’enregistrement pour les hébergements touristiques.
Face au « boom » des voyageurs, Barcelone, l’une des villes les plus touchées, a approuvé le Plan Spécial d’Urbanisme pour les Hébergements Touristiques (PEUAT) en 2017, dans le but de réduire le nombre d’hébergements touristiques et d’organiser le tourisme dans la ville. En 2019, la Cour supérieure de justice de Catalogne a annulé la loi en raison d’un manque d’étude économique et financière. La décision n’était pas définitive, et finalement, le PEUAT a été annulé en 2021. Et en décembre de la même année, une deuxième version du PEUAT a été rédigée et approuvée.
Lorsque la première version du PEUAT a été annulée, de nombreux propriétaires ont saisi l’opportunité pour mettre en œuvre leurs projets. Les entreprises du secteur ont cessé de renouveler les contrats de location avec les résidents pour les commercialiser comme des hébergements touristiques, générant ainsi davantage de profits.
Les demandes ont été rejetées par le Conseil municipal, mais les entreprises ont cherché une assistance juridique. En avril de cette année, Ada Colau, accompagnée du maire adjoint à l’urbanisme, a continué de chercher des moyens pour empêcher l’ouverture de ces bâtiments, invoquant un article de la Loi sur la Facilitation de l’Activité Économique : « si l’activité économique n’est pas initiée dans les trois mois, la licence des appartements qui ont encore des contrats de location peut être révoquée. »
La Catalogne poursuit ses recherches pour trouver une méthode permettant de contrôler ce modèle commercial grâce à la nouvelle loi approuvée il y a quelques semaines. Cette loi plaide en faveur de la régulation des appartements touristiques dans 262 municipalités catalanes qui rencontrent des problèmes d’accès au logement permanent en raison de la hausse des loyers, et qui comptent déjà 5 appartements touristiques pour 100 habitants ou qui répondent aux deux critères. Ces municipalités ne peuvent pas délivrer de licences pour l’ouverture d’appartements touristiques tant qu’elles n’auront pas adapté leur planification urbaine au nouveau décret-loi justifiant qu’elles disposent de suffisamment de terrains destinés au logement permanent de la population résidente et autorisant un maximum de 10 licences pour des appartements touristiques par tranche de 100 habitants..
Les nouveaux appartements touristiques devront demander une licence d’urbanisme municipale et une autorisation touristique, toutes deux valables pendant cinq ans et renouvelables. Cependant, dans les 262 municipalités concernées, aucune nouvelle licence ne peut être accordée tant que les conseils municipaux n’auront pas mis à jour leur planification urbaine, démontrant la disponibilité de suffisamment de terrains pour le logement destiné à la location permanente, tout en permettant la compatibilité avec une utilisation touristique.
Les appartements touristiques existants dans ces 262 municipalités ont cinq ans à compter de l’entrée en vigueur du décret-loi pour demander la nouvelle licence ou doivent cesser leur activité. Selon Enrique Alcántara, président d’Apartur, cette nouvelle licence affectera environ 90 000 appartements touristiques existants, une activité qui contribue jusqu’à 6 % du PIB, en fonction des nouveaux plans d’urbanisme des municipalités. Alcántara soutient que Barcelone n’a pas délivré de licences depuis 9 ans et que les prix des loyers continuent d’augmenter, affirmant que cette nouvelle réglementation n’est pas la solution et accusant la Generalitat d’élaborer une réglementation sans consulter le secteur.
Nouvelle loi sur le logement : Comment cela impacte-t-il les locations d'appartements ?
Similaire à l’augmentation du nombre d’appartements touristiques, les prix des loyers continuent d’augmenter dans les villes les plus recherchées, en particulier dans ce que l’on appelle les « zones tendues », telles que les quartiers comme l’Eixample à Barcelone ou La Latina à Madrid, où les prix dépassent 30 % du revenu médian de la région et ont augmenté de plus de 3 points au cours des 5 dernières années. Il y a quelques mois, ils ont approuvé la loi sur le logement dans le but de contrôler le marché et d’empêcher les augmentations de loyer.
Selon les experts de l’industrie, la limitation des prix de location imposée par cette loi pourrait amener plusieurs propriétaires à orienter leurs appartements vers le marché touristique afin de maximiser leurs profits, entraînant l’effet contraire d’une augmentation du nombre d’appartements touristiques.
Location de vacances : équilibre entre deux réalités
Deux réalités coexistent simultanément : la croissance massive des hébergements touristiques et l’augmentation des loyers. À travers les lois mentionnées précédemment, des tentatives ont été faites pour créer un équilibre afin de gérer ces deux phénomènes qui affectent certaines parties de la société. Trouver une solution bénéfique pour tous est complexe. La limitation des prix imposée par la loi sur le logement peut entraîner davantage de locations touristiques, affectant les résidents, tandis que la loi sur les hébergements touristiques, telle qu’appliquée en Catalogne, impacte les entrepreneurs et limite leur capacité à développer leurs activités. Comme les années précédentes, des mesures sont constamment modifiées et créées pour parvenir à un consensus entre toutes les parties et atteindre l’objectif principal : la coexistence entre les citoyens, les entrepreneurs et les touristes.
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Écrit par Roser Ruiz Priego